भारत में ज़मीन खरीदना एक समझदारी भरा निवेश माना जाता है. इससे न सिर्फ़ संपत्ति का अधिकार मिलता है, बल्कि भविष्य की सुरक्षा और आत्मनिर्भरता का भी प्रतीक है. हालाँकि, ज़मीन खरीदने के कुछ फ़ायदे हैं; वहीं, कुछ ऐसी गलतियाँ भी हैं जो बहुत बड़ा नुकसान पहुँचा सकती हैं. अगर आप भी भारत में ज़मीन खरीदने के बारे में सोच रहे हैं, तो यह लेख आपके लिए काफ़ी फ़ायदेमंद हो सकता है.
यहाँ हम उन 5 गलतियों के बारे में बात करेंगे, जो लोगों को भारत में ज़मीन खरीदते समय नहीं करनी चाहिए.
1. ज़मीन के मालिकाना हक और टाइटल की जाँच न करना
आमतौर पर लोग विक्रेता की बात पर या सिर्फ़ ज़मीन की फ़ोटोकॉपी देखकर भरोसा कर लेते हैं. और बाद में उन्हें पता चलता है कि ज़मीन का मालिक कोई और है या ज़मीन पर कोई विवाद चल रहा है.
क्या करें.
- मूल टाइटल डीड माँगें और उसकी प्रामाणिकता जाँचें.
- सब-रजिस्ट्रार के दफ़्तर से एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (EC) लें, ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि ज़मीन पर कोई एन्कम्ब्रेंस (ऋण) या कानूनी एन्कम्ब्रेंस तो नहीं है.
- म्यूटेशन रिकॉर्ड, रेवेन्यू रसीदें और पिछले साल के सेल डीड की जांच करें।
- किसी अच्छे वकील से दस्तावेजों की पुष्टि करवाएं।
2. ज़ोनिंग नियमों और भूमि उपयोग की अनदेखी
कुछ खरीदार सोचते हैं कि किसी भी प्लॉट पर घर या दुकान बनाई जा सकती है, लेकिन हकीकत यह है कि कुछ जमीनें केवल कृषि, सरकारी या हरित क्षेत्रों के लिए आरक्षित हैं, जिन पर निर्माण की अनुमति नहीं है।
क्या करें:
- स्थानीय विकास प्राधिकरण (जैसे डीडीए, बीडीए, डीटीसीपी) से भूमि के उपयोग और ज़ोनिंग वर्गीकरण की जांच करें।
- यदि भूमि कृषि के रूप में पंजीकृत है, तो जांचें कि क्या इसे आवासीय/व्यावसायिक उपयोग के लिए परिवर्तित किया गया है।
- भूमि के लिए रूपांतरण प्रमाणपत्र प्राप्त करें और लेआउट अनुमोदन की भी जांच करें।
- उदाहरण के लिए, तमिलनाडु और कर्नाटक जैसे राज्यों में कृषि भूमि पर घर बनाना अवैध है।
3. RERA पंजीकरण और अनुमोदन के बिना भूमि खरीदना
RERA (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण) का मुख्य उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और ग्राहक सुरक्षा सुनिश्चित करना है। फिर भी कई डेवलपर ऐसे हैं जो बिना RERA रजिस्ट्रेशन के प्लॉट बेचते हैं और बाद में खरीदारों को इसके परिणाम भुगतने पड़ते हैं।
क्या करें:
- पूछें कि क्या प्रोजेक्ट या लेआउट RERA पर रजिस्टर्ड है या नहीं, या RERA की वेबसाइट पर नंबर चेक करें
- टाउन प्लानिंग या नगर निगम से लेआउट अप्रूवल जरूर चेक करें।
- बिजली, पानी या अग्निशमन विभाग आदि से NOC मांगें।
सुझाव: सरकार द्वारा अप्रूव न किया गया लेआउट भविष्य में आपको परेशानी में डाल सकता है।
4. खुद जाकर जमीन न देखें
यह एक ऐसी गलती है जो NRI और दूसरे राज्य के लोग अक्सर करते हैं। वे रियल एस्टेट एजेंट से बात करके या जमीन की तस्वीरें देखकर ही जमीन खरीद लेते हैं। लेकिन असल में वह जमीन विवादित, दलदली या बिना बाड़ वाली हो सकती है।
क्या करें:
- जमीन का खुद निरीक्षण करें।
- पहुंच मार्ग, जल निकासी, सीमा और पड़ोस के बारे में पता करें।
- स्थानीय लोगों से बात करें ताकि आपको पता चल सके कि जमीन पर किसी तरह का विवाद तो नहीं है।
वास्तविक मामला: महाराष्ट्र और हरियाणा में एक ही समय में कई लोगों को जमीन बेचने के मामले सामने आए हैं।
5. जमीन खरीदते समय केवल सस्ती कीमत पर ध्यान दें
जमीन की बहुत कम कीमत देखकर हर कोई इसे खरीदने के बारे में सोचता है, लेकिन जमीन ऐसी जगहों पर होती है, जहां न तो सड़क है, न बिजली और न ही कोई विकास। ऐसी जमीनें सालों तक बेकार पड़ी रहती हैं और न ही उन्हें कोई रिटर्न मिलता है और न ही उनका किराया मिलता है।
क्या करें:
- इलाके में हो रहे विकास प्रोजेक्ट, इंफ्रास्ट्रक्चर और सरकारी योजनाओं के बारे में पता करें।
- देखें कि जमीन हाईवे, मेट्रो, स्कूल, अस्पताल या कमर्शियल एरिया के पास है या नहीं।
- लोकेशन से समझौता न करें। सही लोकेशन पर थोड़ी महंगी जमीन भी भविष्य में बहुत कीमती होगी।
निष्कर्ष: सतर्क खरीदार ही समझदार खरीदार होता है
भारत में जमीन खरीदना सिर्फ निवेश नहीं है; यह एक जिम्मेदारी भी है। अगर कोई व्यक्ति कोई गलती करता है, तो उसे सालों तक कानूनी लड़ाई लड़नी पड़ सकती है।
ध्यान रखें – सही जमीन वह है जो आज सुरक्षित है और कल लाभ देती है।